Kiểm tra hồ sơ miễn phí
Nói rõ thửa đất có lên đất ở được không, chưa nhận cọc.
Tiến độ ghi trong hợp đồng
Mốc làm việc ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Hoàn 100% tiền cọc
Nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ.
Trả nốt khi nhận kết quả
Đặt cọc khi ký hợp đồng, thanh toán nốt khi có kết quả.
Đất vườn, đất ao, đất trồng cây hay đất ruộng đều thuộc nhóm đất nông nghiệp. Muốn dùng để ở, xây nhà, quý khách phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang đất ở, người dân quen gọi là “lên thổ cư”. Cứ xây trước, xin sau thường dẫn tới vướng mắc khi xin giấy phép xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp hoặc bị xử lý vi phạm hành chính.
Nhà đã có sẵn nhưng phần đất vườn, đất ao liền kề trên sổ vẫn ghi đất nông nghiệp
Có đất trồng cây lâu năm, đất ruộng và muốn cất nhà ở
Muốn tách một phần đất cho con cái cất nhà riêng hoặc chuyển nhượng
Cần đất ở trên sổ để thế chấp vay vốn hoặc chuyển nhượng thuận lợi
Nhà đã xây từ lâu trên đất nông nghiệp, cần xem lại hồ sơ để biết hướng xử lý
Bốn điều cần biết trước khi nộp hồ sơ.
Nội dung
Cần biết
Phải xin phép trước
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024).
Điều kiện quan trọng nhất
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt (khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024). Thửa đất nằm ngoài khu được quy hoạch đất ở thì khó lên được dù hồ sơ đầy đủ.
Ai quyết định
Từ 31/01/2026, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và có thể phân cấp, ủy quyền cho cấp dưới (Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy nơi nộp hồ sơ và thủ tục cụ thể khác nhau theo từng tỉnh, thành.
Không bắt buộc tách thửa
Chỉ chuyển một phần thửa đất lên đất ở thì không bắt buộc tách thửa (khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15). Chỉ tách khi chủ đất có nhu cầu, và khi tách phải bảo đảm lối đi ra đường công cộng.
Tên gọi “lên thổ cư” là cách nói quen thuộc. Theo luật, đây là chuyển sang đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị tùy vị trí thửa đất.
Danh sách cơ bản. Chúng tôi gửi danh sách chính xác sau khi xem hồ sơ.
Giấy tờ về thửa đất
• Sổ đỏ, sổ hồng bản gốc
• Giấy tờ về nhà, công trình đã xây trên đất (nếu có)
• Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất (khi cơ quan yêu cầu)
Giấy tờ của chủ đất
• Căn cước của người đứng tên, cả hai vợ chồng nếu cùng đứng tên
• Giấy tờ chứng minh hôn nhân, quan hệ hộ gia đình (nếu có)
• Giấy ủy quyền nếu người đứng tên ở xa
Chúng tôi soạn sẵn
• Đơn đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Bản cam kết chọn một thửa hưởng mức thu ưu đãi tiền sử dụng đất (khi thuộc diện)
• Theo dõi hồ sơ và nhắc quý khách thông báo nộp tiền
Chúng tôi làm thay các bước giấy tờ, chủ đất chỉ cần ký và nhận kết quả.
Bước
Việc cần làm
1. Kiểm tra hồ sơ miễn phí
Xem sổ, loại đất, vị trí và quy hoạch của thửa đất. Chúng tôi nói rõ lên được hay không, các rủi ro và khoản phải nộp theo nguyên tắc. Chưa nhận cọc ở bước này.
2. Ký hợp đồng, đặt cọc
Hồ sơ làm được thì hai bên ký hợp đồng dịch vụ rồi mới đặt cọc. Tiến độ và trách nhiệm hai bên ghi trong hợp đồng.
3. Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Chúng tôi soạn đơn, đối chiếu giấy tờ và nộp hồ sơ đến đúng nơi tiếp nhận của tỉnh, thành nơi có thửa đất.
4. Nộp tiền sử dụng đất
Khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, cơ quan thuế thông báo số tiền phải nộp. Chúng tôi nhắc hạn và hướng dẫn nộp đúng thông báo.
5. Cập nhật sổ, nhận kết quả
Thửa đất được cập nhật loại đất ở trên giấy chứng nhận. Chúng tôi bàn giao tận tay hoặc gửi về nhà.
Mỗi tỉnh, thành có thể quy định thêm về nơi nộp và trình tự, nên chúng tôi xác nhận lại với cơ quan tiếp nhận trước khi nộp.
Khoản nộp Nhà nước, tách riêng với phí dịch vụ. Dưới đây là nguyên tắc tính, không phải con số cụ thể.
Nội dung
Nguyên tắc tính
Nguyên tắc chung
Tiền sử dụng đất tính trên phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở
Phần diện tích trong hạn mức giao đất ở của địa phương nộp 30% phần chênh lệch. Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%. Phần vượt quá một lần hạn mức nộp 100% (điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Chỉ ưu đãi một lần
Mức thu trên áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa do chủ đất chọn. Có nhiều thửa vẫn chỉ được chọn một, và phải cam kết trong đơn đề nghị (Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP).
Trường hợp không thuộc diện trên
Ví dụ thửa ghi đất nông nghiệp riêng, không cùng thửa với đất ở. Khi đó tính theo quy định chung về tiền sử dụng đất (Nghị định 103/2024/NĐ-CP), cơ quan thuế xác định cụ thể.
Số tiền cụ thể
Mỗi thửa mỗi khác theo loại đất, vị trí, diện tích và bảng giá đất của tỉnh, thành. Chúng tôi không báo con số khi chưa xem sổ. Số tiền cuối cùng do cơ quan thuế thông báo.
Phí dịch vụ Vina Land Group
Liên hệ. Phí dịch vụ tách riêng với các khoản nộp Nhà nước và được báo rõ trước khi ký hợp đồng.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15: điểm b khoản 1 Điều 121 (trường hợp phải xin phép), khoản 5 Điều 116 (căn cứ cho phép chuyển sang đất ở)
Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 31/01/2026: thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong lĩnh vực đất đai
Nghị quyết 254/2025/QH15 (Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025): điểm c khoản 2 Điều 10, khoản 3 Điều 11
Nghị định 50/2026/NĐ-CP: Điều 6, hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Quy định đang được hướng dẫn và điều chỉnh nhiều trong năm 2026. Khi nhận hồ sơ, chúng tôi đối chiếu lại với văn bản còn hiệu lực và quy định của tỉnh, thành nơi có thửa đất.
Gửi ảnh sổ và giấy tờ qua Zalo, chúng tôi nói rõ làm được hay không trước khi nhận cọc.
Sổ ghi đất nông nghiệp riêng, chưa rõ có tính là cùng thửa với đất ở hay không
Mua bán giấy tay chưa sang tên, người đứng tên khác người đang sử dụng
Sổ cũ qua nhiều đời chủ, thừa kế chưa làm thủ tục
Diện tích thực tế lệch với diện tích trên sổ
Nhà đã xây trên đất nông nghiệp từ trước, cần xem hướng xử lý
Hồ sơ từng bị cơ quan nhà nước trả về
Hồ sơ đang tranh chấp hoặc cần khởi kiện thì Vina Land Group không nhận; việc này thuộc cơ quan có thẩm quyền.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ)
Hồ sơ bị cơ quan nhà nước từ chối vì lý do không do lỗi công ty: xử lý theo từng hợp đồng
Đặt cọc khi ký hợp đồng, phần còn lại trả khi nhận kết quả. Khách tự hủy giữa chừng thì không hoàn cọc
Phí dịch vụ: Liên hệ, báo rõ trước khi ký hợp đồng
Gọi hotline 0907 13 82 83 (nghe máy cả ngoài giờ) để biết thửa đất của quý khách có lên đất ở được hay không.
Lên được khi thửa đất phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Có thửa lên được, có thửa không, nên cần xem sổ và quy hoạch thực tế. Chúng tôi kiểm tra hồ sơ miễn phí và nói rõ trước khi nhận cọc.
Không bắt buộc nếu chỉ chuyển một phần thửa đất (khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15). Muốn tách thì tách, và khi tách phải có lối đi ra đường công cộng hoặc được chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua.
Từ 31/01/2026, UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và có thể phân cấp, ủy quyền cho cấp dưới. Nơi nộp cụ thể tùy từng tỉnh, thành. Chúng tôi xác định đúng nơi nộp theo thửa đất của quý khách.
Không có con số chung cho mọi thửa. Nguyên tắc là nộp theo phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, trong đó thửa đất vườn, ao cùng thửa với đất ở có thể được tính ở mức 30% hoặc 50% chênh lệch tùy diện tích so với hạn mức. Chúng tôi không đoán số khi chưa xem sổ.
Đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, phần trong hạn mức giao đất ở. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần, tính trên một thửa. Sổ ghi đất nông nghiệp riêng có thể không thuộc diện này, cơ quan thuế sẽ xác định. Chúng tôi xem sổ trước để báo khả năng.
Cần xem hiện trạng, thời điểm xây và quy hoạch mới biết hướng xử lý. Việc chuyển được hay không và có bị xử lý vi phạm hành chính hay không do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Chúng tôi xem hồ sơ và nói thẳng khả năng, không hứa trước kết quả.
Tùy từng tỉnh, thành, mức độ đầy đủ của hồ sơ và thời điểm cơ quan thuế thông báo tiền sử dụng đất. Sau khi xem hồ sơ, chúng tôi ghi mốc làm việc trong hợp đồng dịch vụ để quý khách theo dõi.
Chúng tôi kiểm tra hồ sơ miễn phí trước. Hồ sơ làm được và hai bên ký hợp đồng dịch vụ mới đặt cọc, phần còn lại thanh toán khi nhận kết quả. Gọi 0907 13 82 83 để được kiểm tra.
✅ Cảm ơn bạn!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
