Cập nhật ngày 20/10/2026 · Văn bản đang áp dụng: Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026), Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi bởi 175/2025/NĐ-CP
Bài viết giúp anh chị ước lượng trước số tiền cần chuẩn bị khi mua bán nhà đất
Chia sẻ bài này:
Bốn nhóm khoản thu nộp cho Nhà nước, chưa tính phí dịch vụ nếu anh chị thuê đơn vị làm thay.
Nhiều người chỉ nhớ "thuế 2%" rồi bất ngờ khi nhận thông báo nộp tiền. Thực tế một bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ khi mua bán có tới bốn khoản: thuế thu nhập cá nhân của bên bán, lệ phí trước bạ của bên mua, phí công chứng hợp đồng và các khoản phí, lệ phí do tỉnh quy định. Biết trước từng khoản giúp hai bên thỏa thuận rõ ai trả phần nào ngay trong hợp đồng đặt cọc.
Khoản phải nộp
Mức thu và căn cứ
Thuế thu nhập cá nhân
2% × giá chuyển nhượng (Điều 14 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15). Người có thu nhập là bên bán; hai bên có thể thỏa thuận người nộp thay.
Lệ phí trước bạ
0,5% × giá tính lệ phí trước bạ (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Bên đứng tên mới kê khai, nộp.
Phí công chứng hợp đồng
Tính theo giá trị hợp đồng, biểu mức tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận
Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, mỗi tỉnh, thành một mức.
Thuế thu nhập cá nhân lấy giá chuyển nhượng làm căn cứ. Thời điểm xác định thu nhập là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo pháp luật hoặc khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (khoản 2 Điều 14 Luật Thuế TNCN). Cơ quan thuế là nơi xác định số thuế cuối cùng khi nhận hồ sơ.
Lệ phí trước bạ thì khác: phần đất tính theo giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai, phần nhà tính theo giá nhà do UBND tỉnh ban hành. Riêng đất gắn liền với nhà mà không tách riêng giá trị đất, nếu giá ghi trên hợp đồng cao hơn giá UBND tỉnh quy định thì lấy giá hợp đồng (điểm d khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã sửa bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
Lời khuyên của chúng tôi: ghi đúng giá thật trên hợp đồng. Giá ghi thấp để bớt vài triệu tiền thuế thường đổi lại rủi ro lớn hơn nhiều nếu sau này hai bên phát sinh bất đồng về số tiền đã trả.
Số liệu giả định để minh họa, không phải giá của một địa phương cụ thể.
Giả định: căn nhà gắn liền với đất, hợp đồng ghi giá 2 tỷ đồng, cao hơn giá do UBND tỉnh quy định, nên giá tính lệ phí trước bạ cũng là 2 tỷ đồng. Hai bên không thuộc diện được miễn.
Khoản
Cách tính → số tiền
Thuế TNCN (bên bán)
2.000.000.000 × 2% = 40.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ (bên mua)
2.000.000.000 × 0,5% = 10.000.000 đồng
Phí công chứng
Bậc trên 1 tỷ đến 3 tỷ: 1.000.000 + 0,06% × 1.000.000.000 = 1.600.000 đồng
Phí thẩm định, lệ phí cấp sổ
Theo nghị quyết của HĐND tỉnh nơi có đất
Cộng (chưa gồm khoản theo tỉnh)
51.600.000 đồng
Số tiền thực tế theo thông báo của cơ quan thuế; gọi 0907 13 82 83 để chúng tôi tính sơ bộ.
Bán nhà ở, đất ở duy nhất có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nhưng phải đủ cùng lúc các điều kiện sau:
Tại thời điểm bán, người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; nhà hình thành trong tương lai không áp dụng.
Đã có quyền sở hữu, quyền sử dụng tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận.
Bán toàn bộ nhà, đất; bán một phần thì không được miễn.
Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm; khai sai bị truy thu thuế và xử phạt.
Mua bán giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột cũng thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Còn lệ phí trước bạ chỉ miễn khi nhà đất là quà tặng hoặc thừa kế giữa những người thân này, không áp dụng cho mua bán.
Muốn biết chính xác mình phải chuẩn bị bao nhiêu tiền?
Gửi ảnh sổ và giá thỏa thuận, chúng tôi tính sơ bộ từng khoản và nói rõ ai nộp khoản nào. Hotline 0907 13 82 83.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Thuế suất 2% và lệ phí 0,5% giống nhau trên cả nước. Phần khác nhau là bảng giá đất, mức phí thẩm định và nơi nộp hồ sơ của từng tỉnh, thành. Chọn tỉnh nơi có nhà đất để xem trang riêng:
Thuế thu nhập cá nhân tính trên giá chuyển nhượng; lệ phí trước bạ tính theo bảng giá đất và giá nhà của UBND tỉnh, trừ trường hợp giá hợp đồng cao hơn. Cơ quan thuế là nơi ra thông báo số tiền cuối cùng.
Được, nếu hai bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Nên ghi cụ thể từng khoản để tránh hiểu lầm khi nhận thông báo thuế.
Sau khi nộp hồ sơ đăng ký biến động, cơ quan thuế gửi thông báo. Anh chị nộp theo số tiền và hạn ghi trên thông báo, thường qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công.
Có gói làm nhanh: dự kiến 3–5 ngày làm việc tùy hồ sơ, mốc chính thức ghi trong hợp đồng.
Liên hệ. Chúng tôi báo phí sau khi xem hồ sơ, tách riêng với các khoản nộp Nhà nước. Gọi 0907 13 82 83.
Gửi câu hỏi hoặc ảnh giấy tờ, chúng tôi trả lời miễn phí trong giờ làm việc.
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (sửa đổi bởi Luật số 09/2026/QH16), hiệu lực 01/7/2026 — Điều 14.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân — Điều 18, Điều 19.
Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) — Điều 7, Điều 8, Điều 10.
Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng — khoản 2 Điều 4.
Nghị quyết của HĐND tỉnh nơi có đất về phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Dịch vụ liên quan
Cần làm trọn gói: dịch vụ sang tên sổ đỏ. Nhận nhà đất từ cha mẹ: thừa kế, tặng cho nhà đất. Sổ đang thế chấp ngân hàng: xóa thế chấp trước khi bán. Sổ cũ, rách: cấp đổi sổ đỏ.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
