Cập nhật ngày 20/10/2026 · Văn bản đang áp dụng: Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi 291/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026)
Đọc trước khi nộp hồ sơ lên đất ở, để không bỏ sót quyền được miễn, giảm của gia đình
Chia sẻ bài này:
Hai chuyện thường bị nhầm làm một khi hỏi về tiền chuyển lên đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất bằng phần chênh lệch giữa tiền tính theo giá đất ở và tiền tính theo giá loại đất cũ. Trên khoản phải nộp này có hai cơ chế khác nhau:
Miễn hoặc giảm: dành cho người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo và một số nhóm khác theo Điều 157 Luật Đất đai 2024, Điều 18 và Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Mức thu ưu đãi: từ 01/01/2026, đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở chuyển lên đất ở được tính 30% hoặc 50% phần chênh lệch (điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15). Ai thuộc trường hợp này cũng được hưởng, không cần là đối tượng chính sách.
Khoản 1 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP liệt kê các trường hợp miễn. Với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích hoặc được công nhận đất ở, nhóm hay gặp gồm:
Người có công với cách mạng thuộc diện được miễn theo pháp luật về người có công, phần đất ở trong hạn mức.
Thương binh, bệnh binh không còn khả năng lao động; hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính.
Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở địa bàn đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
Đất chuyển sang đất ở do tách hộ của hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo ở vùng đồng bào dân tộc và miền núi, phần trong hạn mức.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP siết thêm điều kiện chung: mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được miễn hoặc giảm một lần, chỉ với diện tích trong hạn mức giao đất ở; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số phải thường trú tại nơi có đất. Nếu sau này phát hiện không đúng đối tượng, số tiền đã miễn phải nộp lại kèm khoản tương đương tiền chậm nộp.
Tóm lược Điều 19 NĐ 103/2024 và Điều 105 NĐ 131/2021, phần đất trong hạn mức.
Mức giảm
Nhóm đối tượng (tóm lược)
90%
Người hoạt động cách mạng từ 01/01/1945 đến Tháng Tám 1945; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh tổn thương cơ thể 61–80%
80%
Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh có tỷ lệ tổn thương 41–60%
70%
Tỷ lệ tổn thương 21–40%; người bị địch bắt tù, đày; thân nhân liệt sĩ; người được tặng Huân chương kháng chiến
65%
Người tham gia kháng chiến, làm nghĩa vụ quốc tế; người, gia đình được tặng Huy chương kháng chiến
50%
Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số sống ở địa bàn không thuộc diện được miễn; cán bộ, giáo viên, nhân viên y tế chưa có đất ở, công tác tại xã biên giới, hải đảo thuộc vùng đặc biệt khó khăn
30%
Cán bộ, giáo viên, nhân viên y tế công tác tại vùng khó khăn, chưa có đất ở tại nơi công tác
Bảng chỉ để định hướng. Điều kiện chi tiết (thời điểm công nhận, phân loại vùng, giấy tờ chứng minh) đối chiếu văn bản gốc; chúng tôi kiểm tra quy định đang áp dụng cho trường hợp cụ thể.
Số liệu giả định để minh họa.
Giả định: thửa đất của gia đình có sẵn đất ở, phần đất vườn liền kề 100 m² xin chuyển lên đất ở, nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương. Giá đất ở trong bảng giá giả định 5.000.000 đồng/m², giá đất trồng cây lâu năm giả định 400.000 đồng/m².
Bước tính
Kết quả
Chênh lệch mỗi m²
5.000.000 − 400.000 = 4.600.000 đồng
Chênh lệch cả phần 100 m²
460.000.000 đồng
Mức 30% (trong hạn mức, theo Nghị quyết 254/2025/QH15)
138.000.000 đồng
Nếu thuộc diện giảm 50% (ví dụ hộ nghèo sống ngoài địa bàn được miễn)
Cơ quan thuế xác định cách áp dụng giữa các cơ chế cho từng hồ sơ
Số tiền thực tế theo thông báo của cơ quan thuế; gọi 0907 13 82 83 để chúng tôi tính sơ bộ.
Gia đình có người có công hoặc thuộc hộ nghèo?
Đừng nộp hồ sơ khi chưa gom đủ giấy tờ chứng minh. Gửi chúng tôi xem trước, miễn phí. Hotline 0907 13 82 83.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Hạn mức giao đất ở và bảng giá đất do từng tỉnh ban hành, nên cùng 100 m² nhưng số tiền ở mỗi nơi một khác. Xem trang chuyển mục đích theo tỉnh, thành nơi có đất:
Xem thêm: Sang tên sổ đỏ · Xây nhà có cần xin giấy phép · Cấp sổ đỏ lần đầu
Hồ sơ, thủ tục miễn giảm thực hiện theo pháp luật quản lý thuế. Cơ quan quản lý đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế; với trường hợp giảm, cơ quan thuế chủ trì xác định số tiền.
Không. Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được miễn hoặc giảm một lần đối với diện tích trong hạn mức.
Miễn, giảm chỉ áp dụng cho diện tích trong hạn mức. Riêng mức thu ưu đãi của đất vườn trong cùng thửa có đất ở: vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tính 50%, phần còn lại tính 100% chênh lệch.
Không. Mức thu ưu đãi này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất.
Mức 30% dành cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở, kể cả một số trường hợp đã tách ra từ thửa đó. Thửa không thuộc trường hợp này nộp theo chênh lệch đầy đủ, trừ khi gia đình thuộc diện miễn, giảm. Gọi 0907 13 82 83 để chúng tôi tra nguồn gốc thửa.
Gửi câu hỏi hoặc ảnh giấy tờ, chúng tôi trả lời miễn phí trong giờ làm việc.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — Điều 157 về miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Nghị định 103/2024/NĐ-CP — Điều 18, 19; Nghị định 131/2021/NĐ-CP — Điều 104, 105.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, hiệu lực 01/01/2026 — điểm c khoản 2 Điều 10.
Quyết định của UBND tỉnh về hạn mức giao đất ở và bảng giá đất nơi có thửa đất.
Dịch vụ liên quan
Trọn gói hồ sơ lên đất ở: dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất. Chia thửa trước khi chuyển: tách thửa, hợp thửa. Chuẩn bị xây nhà sau khi lên thổ cư: xin giấy phép xây dựng.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
