Dịch Vụ Hoàn Công Nhà Ở
Đăng Ký Nhà Vào Sổ Đỏ

Cập nhật ngày 23/10/2026

Đưa căn nhà đã xây xong vào sổ đỏ, sổ hồng · Xử lý nhà xây lệch giấy phép, nhà xây trước khi có sổ · Xem giấy tờ miễn phí, nói rõ làm được hay không trước khi nhận cọc

Dành cho chủ nhà ở riêng lẻ · Phục vụ ĐBSCL, TP Hồ Chí Minh và nhận hồ sơ trên toàn quốc

Nhà đã xây xong, sổ đỏ vẫn chỉ ghi đất

Nhiều gia đình xây nhà xong, dọn vào ở đã lâu, đến lúc cần bán, thế chấp ngân hàng hay để lại cho con mới thấy sổ đỏ chỉ ghi quyền sử dụng đất, không có dòng nào về căn nhà. Người mua và ngân hàng thường hỏi ngay chuyện này. Lúc đó mới đi "làm hoàn công" thì giấy phép cũ thất lạc, bản vẽ không còn, nhà lại đã cơi nới thêm tầng.

Có người nộp hồ sơ rồi bị trả về vì diện tích xây thực tế khác giấy phép. Có người không biết nộp ở đâu sau khi bỏ cấp huyện. Vina Land Group xem giấy tờ trước, nói rõ căn nhà đăng ký được ngay, cần bổ sung gì, hay đang vướng điều kiện nào.

Hoàn công nhà là gì? Cách gọi quen và thủ tục thật

"Hoàn công" là cách người dân quen gọi. Với nhà ở riêng lẻ, chữ này thường gộp hai việc khác nhau, nên dễ chuẩn bị nhầm giấy tờ.

Việc của chủ nhà khi xây xong

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026), chủ nhà ở riêng lẻ tự tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn. Xây xong, anh chị nên giữ bản vẽ, giấy phép (nếu có), hợp đồng với nhà thầu và ảnh hiện trạng. Đây là giấy tờ đầu vào cho bước đăng ký nhà vào sổ.

Thủ tục với cơ quan nhà nước

Thủ tục thật là đăng ký quyền sở hữu nhà vào Giấy chứng nhận đã cấp, theo điểm đ khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ được chấp thuận thì nhà được xác nhận trên sổ hiện có, hoặc cấp sổ mới nếu anh chị đề nghị. Khi giấy tờ khớp hiện trạng, việc mua bán, thế chấp, tặng cho về sau thuận lợi hơn.

Khi nào cần làm hoàn công nhà ở?

Đối chiếu tình trạng căn nhà của anh chị với bảng dưới.

Tình trạng căn nhà

Việc cần làm

Tình trạng căn nhà · Việc cần làm

Đất đã có sổ đỏ, nhà mới xây xong

Đăng ký bổ sung nhà vào Giấy chứng nhận đã cấp, nộp kèm bản gốc sổ.

Nhà xây đúng giấy phép xây dựng

Dùng giấy phép làm giấy tờ về nhà, kèm sơ đồ nhà. Đây là trường hợp thuận lợi nhất.

Nhà thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng

Vẫn đăng ký nhà vào sổ được. Hồ sơ dựa vào sơ đồ nhà; có thể cần thêm hồ sơ thiết kế.

Sổ đã ghi nhà, sau đó xây thêm tầng, cơi nới

Đăng ký thay đổi thông tin nhà đã được chứng nhận để sổ khớp hiện trạng mới.

Đất chưa có sổ, nhà đã xây

Đăng ký lần đầu cả đất và nhà trong một hồ sơ. UBND cấp xã xác minh hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm xây.

Nhà xây không phép hoặc sai phép ở nơi phải xin phép

Phải xem nhà có đủ điều kiện tồn tại theo pháp luật xây dựng. Xem mục hồ sơ khó bên dưới.

Chỉ sửa chữa bên trong, không đổi diện tích, số tầng

Thông tin nhà trên sổ không đổi thì không phát sinh việc đăng ký thay đổi.

Hoàn công nhà cần giấy tờ gì?

Đây là các nhóm giấy tờ thường cần; thành phần cụ thể có thể khác theo từng tỉnh, thành phố. Chúng tôi gửi danh sách đúng sau khi xem giấy tờ.

Giấy tờ đất và chủ nhà

• Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng đã cấp
• Căn cước của chủ sở hữu
• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu
• Giấy ủy quyền nếu người khác đi nộp

Giấy tờ về căn nhà

• Giấy phép xây dựng, nếu nhà thuộc diện phải xin phép
• Hồ sơ thiết kế, có thể được yêu cầu nếu nhà miễn phép hoặc không có giấy tờ về nhà
• Hợp đồng mua bán, tặng cho, văn bản thừa kế nhà đã công chứng, chứng thực (nếu có)

Bản vẽ và giấy tờ bổ sung

• Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng theo hiện trạng
• Văn bản xác nhận nhà đủ điều kiện tồn tại, nếu hiện trạng khác giấy phép và đã được cấp trước đây
• Chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính khi có thông báo

Làm hoàn công nhà ở nộp ở đâu?

Bộ phận Một cửa (Trung tâm Phục vụ hành chính công) theo quy định của UBND tỉnh, thành phố.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Từ 01/7/2025, chính quyền địa phương còn 2 cấp (tỉnh và xã), không còn nộp hồ sơ ở cấp huyện.

Nộp bản gốc sổ đỏ, sổ hồng để cơ quan xác nhận nhà lên sổ hoặc cấp sổ mới.

Nơi nhận cụ thể ở mỗi tỉnh có thể khác nhau. Chúng tôi xác nhận trước khi nộp để anh chị không phải đi lại nhiều lần.

Quy trình làm hoàn công cùng Vina Land Group

Anh chị ký các giấy tờ cần thiết; phần chuẩn bị, nộp và theo dõi hồ sơ chúng tôi làm thay.

Bước

Việc cần làm

Bước · Việc cần làm

1. Xem giấy tờ miễn phí

Đối chiếu sổ, giấy phép (nếu có) với căn nhà thực tế. Nói rõ đăng ký được ngay, cần bổ sung gì, hay đang vướng điều kiện nào.

2. Ký hợp đồng, đặt cọc

Hợp đồng ghi phạm vi công việc và các mốc đã thống nhất. Đặt cọc khi ký.

3. Đo vẽ, lập sơ đồ nhà

Lập sơ đồ nhà theo hiện trạng, chuẩn bị hồ sơ thiết kế nếu nhà được miễn phép, điền đơn đăng ký.

4. Nộp hồ sơ, theo dõi

Nộp tại nơi tiếp nhận trong tỉnh, bổ sung khi được yêu cầu, báo anh chị khi có thông báo nghĩa vụ tài chính.

5. Nhận sổ đã ghi nhà

Bàn giao sổ đã xác nhận nhà hoặc sổ mới. Phần tiền còn lại thanh toán khi nhận kết quả.

Hồ sơ khó: sai phép, lệch diện tích, chưa có sổ

Mỗi trường hợp có điều kiện riêng. Chúng tôi nói rõ điều kiện trước, không hứa chắc kết quả. Gửi ảnh sổ, giấy phép và ảnh căn nhà qua Zalo hoặc gọi 0907 13 82 83.

Nhà xây không phép, sai phép: nhà phải đủ điều kiện tồn tại theo pháp luật xây dựng. Theo trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (10/2026), nếu chưa có văn bản xác nhận cấp trước 01/7/2025 thì cơ quan đăng ký không xác định điều kiện tồn tại; chủ nhà tự kê khai và chịu trách nhiệm. Chưa đủ điều kiện thì sổ chỉ ghi đất, nhà đăng ký sau khi đủ điều kiện. Phần vi phạm có thể bị xử phạt, buộc khắc phục hoặc tháo dỡ.

Xây lệch diện tích so với giấy phép: sổ ghi nhà theo hiện trạng và diện tích thực tế, không theo con số trên giấy phép. Phần lệch vẫn phải đủ điều kiện tồn tại; chúng tôi đo lại và đối chiếu trước khi nộp.

Nhà xây trước khi có sổ đỏ: làm đăng ký lần đầu cả đất và nhà. UBND cấp xã xác minh hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm xây và tình trạng tranh chấp. Nhà có từ lâu mà không còn giấy tờ vẫn có hướng xử lý, tùy thời điểm xây.

Nhà trên đất chưa chuyển mục đích: nhà xây trên đất vườn, đất nông nghiệp thường vướng khi đăng ký. Thường phải xem xét chuyển mục đích sang đất ở trước, tùy quy hoạch tại vị trí thửa đất.

Không nhận tranh chấp: nhà hoặc ranh đất đang tranh chấp với hàng xóm, người thân thì chúng tôi không nhận làm và không nhận khởi kiện.

Cam kết và cách thanh toán

Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).

Hồ sơ bị cơ quan nhà nước từ chối vì lý do không do lỗi công ty: xử lý theo từng hợp đồng.

Thanh toán: đặt cọc khi ký hợp đồng, phần còn lại trả khi nhận kết quả. Khách tự hủy giữa chừng thì không hoàn cọc.

Giá dịch vụ: Liên hệ. Phí dịch vụ tách riêng với thuế, lệ phí nộp Nhà nước.

Căn cứ pháp lý

Các văn bản chúng tôi áp dụng khi làm hồ sơ, cập nhật đến 23/10/2026.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 133 (đăng ký quyền sở hữu tài sản trên thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận) và Điều 148 (chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).

Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026) hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026) và Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chất lượng, thi công, bảo trì công trình xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về hoàn công nhà ở

❓ Hoàn công nhà là gì?

Là cách gọi quen của việc đưa căn nhà đã xây xong vào sổ đỏ, sổ hồng. Về thủ tục, đó là đăng ký quyền sở hữu nhà vào Giấy chứng nhận đã cấp theo Luật Đất đai 2024. Phần lưu bản vẽ, giấy tờ sau khi xây là việc chủ nhà tự làm.

❓ Hoàn công nhà mất bao lâu?

Thời gian tùy hồ sơ và quy định của từng tỉnh. Hồ sơ đủ giấy phép, nhà xây đúng phép thường nhanh hơn hồ sơ phải đo vẽ lại hoặc xác minh nguồn gốc. Chúng tôi ghi các mốc đã thống nhất vào hợp đồng sau khi xem giấy tờ.

❓ Nhà được miễn giấy phép xây dựng có cần hoàn công không?

Có, nếu anh chị muốn căn nhà được ghi trên sổ. Luật Đất đai cho phép chứng nhận nhà thuộc diện miễn phép; hồ sơ dựa vào sơ đồ nhà và có thể cần thêm hồ sơ thiết kế. Điều kiện miễn phép có trên trang Xin giấy phép xây dựng của chúng tôi.

❓ Mất giấy phép xây dựng thì có làm được không?

Có hướng xử lý. Anh chị có thể đề nghị cơ quan đã cấp phép cung cấp lại bản lưu. Nếu không còn hồ sơ lưu, chúng tôi xem các giấy tờ khác về nhà và tình trạng căn nhà để chọn cách làm phù hợp.

❓ Hoàn công nhà có phải đóng thuế, lệ phí không?

Đăng ký nhà vào sổ có thể phát sinh lệ phí và nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước và từng tỉnh. Số tiền cụ thể theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền sau khi nhận hồ sơ; khoản này tách riêng với phí dịch vụ.

❓ Xây thêm tầng sau khi sổ đã ghi nhà thì sao?

Sổ cần được đăng ký thay đổi để khớp hiện trạng. Nếu phần xây thêm thuộc diện phải xin phép mà chưa xin, cần xem điều kiện tồn tại trước khi nộp.

❓ Nhà đứng tên bố mẹ đã mất có hoàn công được không?

Thường phải làm thủ tục thừa kế để xác định người đứng tên trước, sau đó mới đăng ký nhà. Hai việc có thể chuẩn bị giấy tờ cùng lúc để đỡ đi lại.

❓ Chi phí dịch vụ hoàn công nhà ở là bao nhiêu?

Phí dịch vụ tùy vị trí, quy mô nhà và tình trạng giấy tờ nên chúng tôi báo sau khi xem hồ sơ. Gọi 0907 13 82 83 để được báo cụ thể.

Câu hỏi thường gặp về hoàn công nhà ở

❓ Hoàn công nhà là gì?

Là cách gọi quen của việc đưa căn nhà đã xây xong vào sổ đỏ, sổ hồng. Về thủ tục, đó là đăng ký quyền sở hữu nhà vào Giấy chứng nhận đã cấp theo Luật Đất đai 2024. Phần lưu bản vẽ, giấy tờ sau khi xây là việc chủ nhà tự làm.

❓ Hoàn công nhà mất bao lâu?

Thời gian tùy hồ sơ và quy định của từng tỉnh. Hồ sơ đủ giấy phép, nhà xây đúng phép thường nhanh hơn hồ sơ phải đo vẽ lại hoặc xác minh nguồn gốc. Chúng tôi ghi các mốc đã thống nhất vào hợp đồng sau khi xem giấy tờ.

❓ Nhà được miễn giấy phép xây dựng có cần hoàn công không?

Có, nếu anh chị muốn căn nhà được ghi trên sổ. Luật Đất đai cho phép chứng nhận nhà thuộc diện miễn phép; hồ sơ dựa vào sơ đồ nhà và có thể cần thêm hồ sơ thiết kế. Điều kiện miễn phép có trên trang Xin giấy phép xây dựng của chúng tôi.

❓ Mất giấy phép xây dựng thì có làm được không?

Có hướng xử lý. Anh chị có thể đề nghị cơ quan đã cấp phép cung cấp lại bản lưu. Nếu không còn hồ sơ lưu, chúng tôi xem các giấy tờ khác về nhà và tình trạng căn nhà để chọn cách làm phù hợp.

❓ Hoàn công nhà có phải đóng thuế, lệ phí không?

Đăng ký nhà vào sổ có thể phát sinh lệ phí và nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước và từng tỉnh. Số tiền cụ thể theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền sau khi nhận hồ sơ; khoản này tách riêng với phí dịch vụ.

Dịch vụ liên quan

Xin giấy phép xây dựng · Cấp đổi, cấp lại sổ đỏ · Chuyển mục đích sử dụng đất · Thừa kế, tặng cho nhà đất · Sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Nhận tư vấn hoàn công nhà ở miễn phí

Để lại thông tin — đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất

CÔNG TY TNHH VINA ACCOUNTING 
VINA LAND GROUP

Cà Mau: Số 67, Đường Phan Ngọc Hiển, P. Tân Thành, Tỉnh Cà Mau

© 2026 Vina Land Group. All rights reserved.

Vina Land Group (Công ty TNHH Vina Accounting – MST 1801689802) là đơn vị dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục pháp lý nhà đất độc lập, không phải cơ quan nhà nước và không trực thuộc cơ quan nhà nước. Phí dịch vụ tách riêng với thuế, lệ phí nộp Nhà nước.

·

Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Bảy, 8:00 – 17:00
Hotline 0907 13 82 83 nghe máy cả ngoài giờ