Tiền Lên Thổ Cư TP Hồ Chí Minh: Cách Tính Tiền Chuyển Đất Vườn Và Ví Dụ

Cập nhật ngày 20/10/2026 · Văn bản đang áp dụng: bảng giá đất Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND (áp dụng từ 01/01/2026); Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026)

Áp dụng cho toàn TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập, gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ · Không gồm phí dịch vụ

Chia sẻ bài này:

Ở Củ Chi, Hóc Môn hay Bình Chánh cũ, nhiều nhà đứng trên một thửa có vài chục mét đất ở và cả khoảnh vườn phía sau. Khi muốn xây thêm hoặc cắt đất cho con, câu đầu tiên chủ nhà hỏi là tiền lên thổ cư TP Hồ Chí Minh hết bao nhiêu. Bài này đi từ công thức đến ví dụ có số, để anh chị tự ước lượng trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ, giấy tờ và các bước tại địa phương có ở trang chuyển mục đích sử dụng đất TP Hồ Chí Minh; cách làm chung xem tại dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất.

Công thức tính tiền lên thổ cư TP Hồ Chí Minh

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá loại đất đang dùng; hiệu số bằng hoặc nhỏ hơn không thì không phải nộp. Từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phần vườn, ao đủ điều kiện chỉ nộp một phần khoản chênh lệch đó.

Phần diện tích

Mức thu

Phần trong hạn mức giao đất ở

Thu 30% chênh lệch

Phần vượt hạn mức, không quá 01 lần hạn mức

Thu 50% chênh lệch

Phần vượt quá 01 lần hạn mức

Thu 100% chênh lệch

Bậc thu ưu đãi dành cho “đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất” (điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15). Quốc hội cũng ghi mức thu này “chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)”. Ruộng, vườn có sổ riêng từ đầu, không gắn với đất ở, thường không thuộc diện này.

Văn bản TP Hồ Chí Minh đang áp dụng

Bảng giá đất

Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của HĐND TP Hồ Chí Minh, thông qua ngày 26/12/2025, áp dụng từ 01/01/2026 cho cả ba khu vực sau sáp nhập.

Hạn mức giao đất ở – TP HCM cũ

Quyết định 69/2024/QĐ-UBND: không quá 160 m² ở các quận cũ và TP Thủ Đức; 200 m² ở thị trấn, khu đô thị mới; 250 m² ở các xã thuộc Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Hạn mức – Bình Dương cũ

Quyết định 36/2024/QĐ-UBND: phường 160 m², thị trấn 200 m², xã 300 m².

Hạn mức – Bà Rịa – Vũng Tàu cũ

Quyết định 32/2024/QĐ-UBND: nơi có quy hoạch 1/500 theo quy hoạch; nơi chưa có: phường, thị trấn và Côn Đảo 100 m², xã 200 m².

Hạn mức hiện tra theo quyết định của từng địa bàn cũ như bảng trên. Bảng giá thì đã thống nhất từ 01/01/2026 nhưng vẫn tách giá theo khu vực cũ, nên cùng 100 m² vườn ở Củ Chi và ở Bến Cát cho ra hai con số khác nhau. Chúng tôi kiểm tra quy định đang áp dụng cho trường hợp cụ thể trước khi tính.

Ở ngoại thành, nhiều thửa đã bị quy hoạch giao thông hoặc hành lang kênh rạch cắt một phần. Phần nằm trong lộ giới thường không được chuyển sang đất ở, nên diện tích xin chuyển có thể nhỏ hơn phần vườn thực tế. Trước khi ước tiền, chúng tôi tra thông tin quy hoạch của thửa để khỏi tính trên con số không làm được.

Tính thử một thửa vườn ở TP Hồ Chí Minh

Ông A ở một xã thuộc Củ Chi cũ có thửa 500 m², trong đó 100 m² đất ở, 400 m² vườn cây lâu năm cùng thửa. Ông xin chuyển 300 m² vườn sang đất ở. Hạn mức xã ở Củ Chi cũ là 250 m², nên phần vượt 50 m² chịu mức 50%.

Bước

Số liệu

Diện tích xin chuyển sang đất ở

300 m²

Hạn mức áp dụng

250 m² (Quyết định 69/2024/QĐ-UBND, xã thuộc Củ Chi cũ)

Giá đất ở tại vị trí thửa

6.000.000 đ/m² (giả định)

Giá đất nông nghiệp cùng vị trí

600.000 đ/m² (giả định)

Chênh lệch mỗi m²

6.000.000 − 600.000 = 5.400.000 đ

250 m² trong hạn mức × 30%

250 × 5.400.000 × 30% = 405.000.000 đ

50 m² vượt, không quá 01 lần hạn mức × 50%

50 × 5.400.000 × 50% = 135.000.000 đ

Tiền sử dụng đất phải nộp

540.000.000 đ

Ví dụ 2 – bà B ở một xã thuộc Bình Dương cũ (hạn mức 300 m²) chuyển 200 m² vườn: toàn bộ nằm trong hạn mức.

Phần vườn chuyển mục đích

200 m²

Hạn mức giao đất ở

300 m² (Quyết định 36/2024/QĐ-UBND, xã)

Đơn giá đất ở (bảng giá)

4.000.000 đ/m² (giả định)

Đơn giá đất trồng cây lâu năm

500.000 đ/m² (giả định)

Hiệu hai đơn giá

4.000.000 − 500.000 = 3.500.000 đ

200 m² trong hạn mức × 30%

200 × 3.500.000 × 30% = 210.000.000 đ

Tổng cộng

210.000.000 đ

Giá trong ví dụ là số giả định để minh họa, không trích từ bảng giá. Số tiền thực tế theo thông báo của cơ quan thuế; gọi 0907 13 82 83 để chúng tôi tính sơ bộ.

Khi nào nộp tiền, ai thông báo

Ngoài tiền sử dụng đất, hồ sơ có thể phát sinh phí, lệ phí địa phương do HĐND Thành phố quy định. Mức cụ thể chúng tôi báo khi xem hồ sơ; phí dịch vụ của chúng tôi tách riêng, không nằm trong các khoản nộp Nhà nước.

Gửi ảnh sổ đỏ để chúng tôi tra vị trí trong bảng giá TP Hồ Chí Minh và tính sơ bộ số tiền. Gọi 0907 13 82 83, nghe máy cả ngoài giờ.

Câu hỏi về tiền lên thổ cư TP Hồ Chí Minh

❓ Đất ở Thủ Dầu Một, Dĩ An cũ tính theo bảng giá nào?

Theo bảng giá của TP Hồ Chí Minh tại Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, phần dành cho khu vực Bình Dương cũ, áp dụng từ 01/01/2026.

❓ Hạn mức ở Củ Chi khác Bình Thạnh thế nào?

Theo Quyết định 69/2024/QĐ-UBND, xã ở Củ Chi cũ là 250 m², còn Bình Thạnh thuộc nhóm quận cũ là 160 m². Hạn mức lớn thì phần được tính 30% lớn hơn.

❓ Đã lên thổ cư một lần, lần sau có được tính 30% nữa không?

Không. Ưu đãi chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa; lần chuyển tiếp theo nộp đủ 100% chênh lệch theo hướng dẫn tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

❓ Đất vườn ở Vũng Tàu cũ có quy hoạch 1/500 thì hạn mức tính sao?

Theo Quyết định 32/2024/QĐ-UBND, nơi đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì hạn mức theo diện tích lô trong quy hoạch được duyệt.

❓ Vườn ở Hóc Môn cũ đã có sổ riêng, không chung thửa với nhà thì sao?

Thường tính đủ chênh lệch, trừ thửa vốn là vườn, ao gắn liền đất ở được tách ra theo trường hợp Nghị quyết 254 nêu. Chúng tôi xem nguồn gốc thửa trên sổ.

Hỏi nhanh về hồ sơ của anh chị

Gửi câu hỏi hoặc ảnh giấy tờ, chúng tôi trả lời miễn phí trong giờ làm việc.

Căn cứ

Dịch vụ liên quan

Thủ tục tại địa phương: chuyển mục đích sử dụng đất TP Hồ Chí Minh. Cách làm chung: dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất. Muốn tách phần đất ở thành sổ riêng: tách thửa, hợp thửa.

Xem thêm: Văn phòng đăng ký đất đai TP HCM · Điểm tiếp nhận Bến Thành · Sang tên sổ đỏ TP HCM

Nhờ tính sơ bộ tiền lên thổ cư TP Hồ Chí Minh

Để lại thông tin — đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất

CÔNG TY TNHH VINA ACCOUNTING 
VINA LAND GROUP

Cà Mau: Số 67, Đường Phan Ngọc Hiển, P. Tân Thành, Tỉnh Cà Mau

© 2026 Vina Land Group. All rights reserved.

Vina Land Group (Công ty TNHH Vina Accounting – MST 1801689802) là đơn vị dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục pháp lý nhà đất độc lập, không phải cơ quan nhà nước và không trực thuộc cơ quan nhà nước. Phí dịch vụ tách riêng với thuế, lệ phí nộp Nhà nước.

·

Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Bảy, 8:00 – 17:00
Hotline 0907 13 82 83 nghe máy cả ngoài giờ