Cập nhật ngày 20/10/2026 · Văn bản đang áp dụng: Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (điểm g khoản 2 Điều 43 từ 01/01/2026), Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026)
Ba câu hỏi để tự kiểm tra nhà mình có được miễn, và nếu phải xin thì nộp ở đâu
Chia sẻ bài này:
Điểm g và điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, áp dụng từ 01/01/2026.
Riêng khoản 2 Điều 43 có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026, các quy định còn lại của luật từ 01/7/2026. Theo điểm g, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép khi đủ cả hai điều kiện về quy mô và vị trí dưới đây:
Điều kiện
Nội dung theo điểm g
Quy mô
Dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m²
Vị trí — không thuộc (a)
Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố
Vị trí — không thuộc (b)
Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia
Vị trí — không thuộc (c)
Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã
Vị trí — không thuộc (d)
Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc
Sửa chữa, cải tạo được miễn (điểm h)
Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình; hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Kết luận cuối cùng phụ thuộc quy hoạch tại vị trí thửa đất.
Tình huống
Thường xử lý thế nào
Nhà 2 tầng ở vùng nông thôn, thửa đất nằm ngoài khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã
Dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn và không thuộc khu loại trừ nên thuộc diện miễn giấy phép
Nhà trong khu dân cư nông thôn đã được xác định trong quy hoạch chung (đô thị thuộc tỉnh, thành phố) hoặc khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã
Vẫn phải xin giấy phép dù nhà nhỏ
Nhà phố trên tuyến đường đã có quy chế quản lý kiến trúc
Phải xin giấy phép khi xây mới; sửa mặt tiền tiếp giáp đường đó cũng không thuộc diện miễn
Sửa bếp, lát lại sàn, thay trần bên trong nhà, không đụng cột, dầm, không đổi công năng
Được miễn theo điểm h, miễn là bảo đảm phòng cháy, môi trường, hạ tầng
Ví dụ về tổng diện tích sàn: nhà 4 tầng, mỗi tầng 120 m² thì tổng sàn 480 m², vẫn dưới 500 m². Nếu thêm tầng tum hoặc tầng lửng làm tổng sàn vượt 500 m² thì không còn thuộc diện miễn.
Lấy số tờ, số thửa, địa chỉ thửa đất trên sổ đỏ.
Hỏi UBND cấp xã nơi có đất: thửa có nằm trong khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng của quy hoạch chung, hay khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc không.
Tra thêm bản đồ quy hoạch trên cổng thông tin của tỉnh, thành nếu địa phương có công bố.
Đối chiếu số tầng, tổng diện tích sàn trong bản vẽ dự kiến.
Nếu phải xin phép
Nơi nộp, giấy tờ
Nhà ở riêng lẻ
UBND cấp xã (xã, phường, đặc khu) nơi có đất, theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP
Công trình trong khu công nghiệp, khu kinh tế
Ban quản lý khu đó
Giấy tờ chính
Đơn đề nghị theo mẫu, giấy tờ hợp pháp về đất, bản vẽ thiết kế; sửa chữa thì thêm ảnh, bản vẽ hiện trạng
Nhà thuộc diện phải xin mà xây không phép, hoặc xây sai nội dung giấy phép, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục, kể cả tháo dỡ phần vi phạm. Chi phí sửa sai thường lớn hơn nhiều so với làm hồ sơ đúng ngay từ đầu.
Được miễn giấy phép cũng không có nghĩa là xây tùy ý: nhà vẫn phải đúng quy hoạch, xây trên đất ở, an toàn cho nhà liền kề và làm các thủ tục địa phương yêu cầu. Đất còn là đất vườn, đất lúa thì cần chuyển mục đích sử dụng đất trước. Hồ sơ cần xin phép, chúng tôi nhận làm trọn tại trang xin giấy phép xây dựng.
Chưa chắc thửa đất nằm trong khu vực nào?
Gửi ảnh sổ và vị trí đất, chúng tôi tra giúp và nói rõ có phải xin phép không, miễn phí. Gọi 0907 13 82 83.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Khu vực loại trừ, quy chế kiến trúc và phân cấp cấp phép khác nhau giữa các tỉnh. Xem trang giấy phép xây dựng theo tỉnh, thành:
Giấy phép xây dựng Cà Mau · Giấy phép xây dựng An Giang · Giấy phép xây dựng Cần Thơ · Giấy phép xây dựng Vĩnh Long · Giấy phép xây dựng Đồng Tháp · Giấy phép xây dựng Tây Ninh · Giấy phép xây dựng TP Hồ Chí Minh · Giấy phép xây dựng Đồng Nai · Giấy phép xây dựng Lâm Đồng · Giấy phép xây dựng Đắk Lắk · Giấy phép xây dựng Khánh Hòa · Giấy phép xây dựng Gia Lai
Chưa chắc. Phường trung tâm thường nằm trong khu phát triển đô thị theo quy hoạch chung hoặc khu có quy chế quản lý kiến trúc, khi đó vẫn phải xin phép.
Nhiều ấp nằm trong khu dân cư nông thôn hoặc khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã, khi đó vẫn phải xin. Chỉ miễn khi thửa đất nằm ngoài các khu loại trừ; cần tra quy hoạch cụ thể.
Nâng tầng tác động kết cấu chịu lực nên không thuộc diện sửa chữa được miễn ở điểm h. Phải xét lại theo điểm g với quy mô và vị trí sau khi nâng; nhiều trường hợp vẫn phải xin phép.
Dừng lại kiểm tra xem nhà có thuộc diện miễn không. Nếu phải xin phép, nên làm ngay để hạn chế bị xử lý.
Liên hệ. Chúng tôi báo phí sau khi xem hồ sơ. Gọi 0907 13 82 83.
Gửi câu hỏi hoặc ảnh giấy tờ, chúng tôi trả lời miễn phí trong giờ làm việc.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — điểm g, điểm h khoản 2 Điều 43 (áp dụng từ 01/01/2026); các quy định khác hiệu lực từ 01/7/2026.
Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026 — thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc do địa phương ban hành nơi có thửa đất.
Dịch vụ liên quan
Làm trọn gói: dịch vụ xin giấy phép xây dựng. Đất chưa phải đất ở: chuyển mục đích sử dụng đất. Chia đất trước khi xây: tách thửa, hợp thửa. Đất chưa có sổ: cấp sổ đỏ lần đầu. Nhà xây xong cần ghi vào sổ: hoàn công nhà ở.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
