Tiền Lên Thổ Cư Đồng Nai: Cách Tính Tiền Chuyển Đất Vườn Và Ví Dụ

Cập nhật ngày 20/10/2026 · Văn bản đang áp dụng: bảng giá đất Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND (áp dụng từ 01/01/2026); hạn mức Quyết định 92/2025/QĐ-UBND (hiệu lực 11/01/2026); Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026)

Áp dụng cho toàn Đồng Nai sau sáp nhập, gồm Bình Phước cũ · Không gồm phí dịch vụ

Chia sẻ bài này:

Ở Trảng Bom, Xuân Lộc hay vùng Bình Phước cũ, không ít gia đình có vườn điều, vườn cao su liền nhà và muốn chuyển một phần sang đất ở. Trước khi quyết định chuyển bao nhiêu mét, nên tính thử tiền lên thổ cư Đồng Nai, vì hạn mức ở đây chia bốn mức theo từng phường, xã.

Giấy tờ cần chuẩn bị nằm ở chuyển mục đích sử dụng đất Đồng Nai; quy trình chung trên cả nước ở dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất khi lên thổ cư ở Đồng Nai

Phép tính có hai tầng. Tầng một theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: tiền sử dụng đất của đất ở trừ tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp, ra số âm hoặc bằng không thì không thu. Tầng hai theo Nghị quyết 254/2025/QH15: áp tỷ lệ theo phần diện tích nằm trong hay vượt hạn mức.

Phần diện tích

Mức thu

Trong hạn mức

Tỷ lệ thu 30%

Vượt hạn mức đến mức gấp đôi hạn mức

Tỷ lệ thu 50%

Vượt quá mức gấp đôi hạn mức

Tỷ lệ thu 100%

Điều kiện được giảm ghi ở điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, áp dụng cho “đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất”. Cùng điểm này quy định ưu đãi “chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)”; Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn người xin chuyển cam kết việc chọn thửa trong đơn.

Đồng Nai dùng văn bản nào để tính

Bảng giá đất

Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Đồng Nai, áp dụng từ 01/01/2026.

Hạn mức giao đất ở

Quyết định 92/2025/QĐ-UBND, ký ngày 31/12/2025, hiệu lực từ 11/01/2026.

Mức hạn mức

Phường: 200 m² (như Biên Hòa, Long Khánh, Tân Triều) hoặc 300 m² (như Đồng Xoài, Phước Long, Bình Phước). Xã: 300 m² (như Nhơn Trạch, Trảng Bom, Xuân Lộc) hoặc 400 m² (như Lộc Ninh, Đồng Phú, Bù Đăng).

Quyết định 92/2025/QĐ-UBND áp dụng cả cho các phường, xã của Bình Phước cũ, nên thửa ở Lộc Ninh được hạn mức 400 m², rộng hơn hẳn thửa ở Biên Hòa. Hạn mức càng rộng, phần được tính 30% càng lớn. Vì vậy cùng 350 m² vườn, gia đình ở Bù Đăng có thể nộp ít hơn gia đình ở Trảng Bom dù giá đất tương đương.

Thửa nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị ở Biên Hòa, Long Thành thường phải xem kỹ chỉ tiêu quy hoạch trước; nếu vị trí không được quy hoạch đất ở thì không thể chuyển dù sẵn tiền. Kiểm tra quy hoạch là bước đầu tiên chúng tôi làm, không thu phí.

Ví dụ có số: lên thổ cư ở Đồng Nai

Ông H ở xã Trảng Bom có vườn cùng thửa với nhà, xin chuyển 350 m². Hạn mức xã Trảng Bom là 300 m², nên 50 m² vượt tính 50%.

Bước

Số liệu

Diện tích xin chuyển sang đất ở

350 m²

Hạn mức áp dụng

300 m² (Quyết định 92/2025/QĐ-UBND, xã Trảng Bom)

Giá đất ở tại vị trí thửa

2.500.000 đ/m² (giả định)

Giá đất nông nghiệp cùng vị trí

350.000 đ/m² (giả định)

Chênh lệch mỗi m²

2.500.000 − 350.000 = 2.150.000 đ

300 m² trong hạn mức × 30%

300 × 2.150.000 × 30% = 193.500.000 đ

50 m² vượt, không quá 01 lần hạn mức × 50%

50 × 2.150.000 × 50% = 53.750.000 đ

Tiền sử dụng đất phải nộp

247.250.000 đ

Ví dụ 2 – cùng 350 m² nhưng ở xã Lộc Ninh (hạn mức 400 m²): toàn bộ tính 30%.

Phần vườn chuyển mục đích

350 m²

Hạn mức giao đất ở

400 m² (Quyết định 92/2025/QĐ-UBND, xã Lộc Ninh)

Đơn giá đất ở (bảng giá)

1.500.000 đ/m² (giả định)

Đơn giá đất trồng cây lâu năm

200.000 đ/m² (giả định)

Hiệu hai đơn giá

1.500.000 − 200.000 = 1.300.000 đ

350 m² trong hạn mức × 30%

350 × 1.300.000 × 30% = 136.500.000 đ

Tổng cộng

136.500.000 đ

Đơn giá trong bảng là số giả định để minh họa phép tính. Số tiền thực tế theo thông báo của cơ quan thuế; gọi 0907 13 82 83 để chúng tôi tính sơ bộ.

Thời hạn nộp và khoản khác

Có thể có thêm phí, lệ phí theo quy định riêng của địa phương; chúng tôi kiểm tra mức đang áp dụng khi nhận hồ sơ, và tách bạch với phí dịch vụ.

Cần người tính giúp theo bảng giá Đồng Nai? Gọi 0907 13 82 83 hoặc gửi sổ qua Zalo; chúng tôi trả lời sau khi xem hồ sơ.

Hỏi nhanh về tiền lên thổ cư Đồng Nai

❓ Hạn mức đất ở Đồng Nai hiện nay là bao nhiêu?

Theo Quyết định 92/2025/QĐ-UBND: phường 200 m² hoặc 300 m², xã 300 m² hoặc 400 m², tùy danh sách phường, xã trong quyết định.

❓ Đất ở Đồng Xoài, Bình Phước cũ có dùng hạn mức của Đồng Nai không?

Có. Quyết định 92/2025/QĐ-UBND áp dụng trên toàn địa bàn, gồm cả Bình Phước trước đây; Đồng Xoài thuộc nhóm phường 300 m².

❓ Ưu đãi 30% có dùng cho nhiều thửa được không?

Không. Quốc hội giới hạn một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên một thửa đất; các thửa khác nộp đủ chênh lệch.

❓ Vườn cao su chung sổ với nhà có được tính 30%?

Được nếu là đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở, xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, và chưa dùng ưu đãi lần nào.

❓ Chia nhỏ diện tích xin chuyển có lợi hơn không?

Ưu đãi chỉ dùng một lần trên một thửa, nên chia nhiều lần không giúp giảm; lần sau tính đủ chênh lệch. Nên tính kỹ diện tích ngay lần đầu.

Hỏi nhanh về hồ sơ của anh chị

Gửi câu hỏi hoặc ảnh giấy tờ, chúng tôi trả lời miễn phí trong giờ làm việc.

Căn cứ

Dịch vụ liên quan

Liên quan đến bài này: chuyển mục đích sử dụng đất Đồng Nai · dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất · tách thửa, hợp thửa.

Xem thêm: Văn phòng đăng ký đất đai Đồng Nai · Miễn giảm tiền sử dụng đất · Điểm tiếp nhận Bình Phước

Nhờ tính sơ bộ tiền lên thổ cư Đồng Nai

Để lại thông tin — đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất

CÔNG TY TNHH VINA ACCOUNTING 
VINA LAND GROUP

Cà Mau: Số 67, Đường Phan Ngọc Hiển, P. Tân Thành, Tỉnh Cà Mau

© 2026 Vina Land Group. All rights reserved.

Vina Land Group (Công ty TNHH Vina Accounting – MST 1801689802) là đơn vị dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục pháp lý nhà đất độc lập, không phải cơ quan nhà nước và không trực thuộc cơ quan nhà nước. Phí dịch vụ tách riêng với thuế, lệ phí nộp Nhà nước.

·

Giờ làm việc: Thứ Hai – Thứ Bảy, 8:00 – 17:00
Hotline 0907 13 82 83 nghe máy cả ngoài giờ