Cập nhật ngày 23/10/2026
Xác định khu đất phải lập quy hoạch chi tiết hay chỉ cần quy hoạch tổng mặt bằng, rồi làm hồ sơ với cơ quan có thẩm quyền · Kiểm tra hồ sơ miễn phí
Dành cho chủ đầu tư là doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân · Nhận hồ sơ từ xa trên toàn quốc
Khu đất đã xác định được dự án, nhưng chưa rõ phải lập quy hoạch chi tiết đầy đủ hay chỉ cần quy hoạch tổng mặt bằng. Chọn nhầm loại, hồ sơ bị trả về, dự án đứng yên ngay ở bước chuẩn bị.
Có khu đất để làm khu nhà ở, nhà máy, trường học nhưng chưa biết dự án thuộc diện lập quy hoạch chi tiết hay quy hoạch tổng mặt bằng
Khu đất nằm trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã duyệt, nhưng chưa rõ quy mô có đủ điều kiện làm theo quy trình rút gọn không
Đã nộp hồ sơ quy hoạch nhưng bị cơ quan trả về vì thiếu thành phần hoặc làm sai loại quy hoạch
Đất còn là đất nông nghiệp hoặc chưa xong thủ tục đất đai, không biết làm quy hoạch trước hay làm thủ tục đất trước
Phải ghép quy hoạch với hồ sơ lập dự án đầu tư đang làm dở
Đối chiếu theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và nghị định hướng dẫn. Mỗi khu đất cần xem riêng, chúng tôi kiểm tra miễn phí.
Tình huống
Tình huống · Kết quả · Giải thích
Kết quả
Giải thích
Khu vực đã có quy hoạch phân khu, lô đất không đủ điều kiện làm tổng mặt bằng
Phải lập quy hoạch chi tiết
Lập quy hoạch chi tiết đầy đủ: nhiệm vụ quy hoạch, thẩm định, phê duyệt, lấy ý kiến cộng đồng, công bố, cắm mốc.
Khu vực nằm trong quy hoạch chung không cần lập quy hoạch phân khu
Phải lập quy hoạch chi tiết
Cũng lập đầy đủ, trừ lô đất đủ điều kiện làm quy hoạch tổng mặt bằng.
Cụm công nghiệp; khu chức năng dịch vụ hỗ trợ kinh tế nông thôn; khu chức năng theo quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố
Phải lập quy hoạch chi tiết
Thuộc diện luật quy định phải lập. Với khu chức năng, quy mô do cấp có thẩm quyền xác định theo quy hoạch; ngưỡng 200 ha trước đây đã được bỏ.
Khu công nghiệp, khu chế xuất tại khu vực đã có quy hoạch chung hoặc phân khu
Phải lập, bớt một bước
Không phải lập nhiệm vụ quy hoạch, vẫn phải lập quy hoạch chi tiết.
Lô đất đủ cả ba điều kiện ở mục bên dưới
Chỉ cần quy hoạch tổng mặt bằng
Quy trình rút gọn: không lập, phê duyệt nhiệm vụ; không thẩm định, phê duyệt quy hoạch; cấp có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận.
Ô phố, tuyến đường đã ổn định chức năng, hoặc định hướng bảo tồn, hạn chế phát triển, và đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung
Không lập quy hoạch chi tiết
Luật cho lập thiết kế đô thị riêng thay cho quy hoạch chi tiết.
Tỷ lệ 1/500 là tỷ lệ bản vẽ quen dùng cho quy hoạch chi tiết, luật không ghi con số này. Khu đất của anh chị thuộc dòng nào cần đối chiếu với quy hoạch hiện hành của địa phương; chúng tôi kiểm tra miễn phí trước khi nhận cọc.
Lô đất phải đáp ứng đủ cả ba điều kiện. Thiếu một điều kiện là phải lập quy hoạch chi tiết đầy đủ.
1
Quy mô đất
Dưới 2 ha với dự án nhà ở chung cư. Dưới 10 ha với nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đào tạo, hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến (khi đã có quy hoạch chung, chuyên ngành hoặc tỉnh được duyệt). Dưới 5 ha với các trường hợp còn lại.
2
Vị trí khu đất
Nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chung không cần lập phân khu, được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3
Chủ thể thực hiện
Do một nhà đầu tư thực hiện, hoặc được giao cho cơ quan nhà nước thực hiện.
Khi đủ ba điều kiện, quy hoạch tổng mặt bằng được lập ở giai đoạn chuẩn bị dự án, có lấy ý kiến cộng đồng, rồi nộp xin văn bản chấp thuận. Thời hạn chấp thuận không quá 15 ngày kể từ khi cơ quan nhận đủ hồ sơ. Đây là thời hạn của cơ quan nhà nước, không phải cam kết của công ty.
Danh sách cơ bản, chính xác tùy từng khu đất. Thiếu giấy nào, chúng tôi hướng dẫn bổ sung.
Về chủ đầu tư
Giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp hoặc cá nhân: đăng ký doanh nghiệp, giấy tờ tùy thân của người đại diện
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định lựa chọn nhà đầu tư, nếu đã có
Ý tưởng dự án: loại công trình, quy mô, số tầng, tiện ích dự kiến
Về khu đất
Giấy tờ đất đang có: sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ mua bán, nhận chuyển nhượng
Bản đồ hoặc trích đo hiện trạng: ranh giới, diện tích, vị trí khu đất
Thông tin quy hoạch phân khu, quy hoạch chung, quy hoạch sử dụng đất tại khu vực (chưa có thì chúng tôi hỗ trợ tra cứu)
Hồ sơ nộp cơ quan nhà nước (chúng tôi soạn)
Hồ sơ quy hoạch chi tiết thường gồm nhiệm vụ quy hoạch, thuyết minh, bản vẽ, dự thảo quy định quản lý và tờ trình; thành phần chi tiết theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng
Hồ sơ được gửi qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng
Chúng tôi làm thay các bước giấy tờ, anh chị cung cấp thông tin và ký hồ sơ.
1
Kiểm tra hồ sơ miễn phí
Anh chị gửi giấy tờ qua Zalo. Chúng tôi xem khu đất thuộc diện lập quy hoạch chi tiết hay chỉ cần tổng mặt bằng, và nói rõ làm được hay không trước khi nhận cọc.
2
Ký hợp đồng, đặt cọc
Phạm vi công việc và các mốc làm việc được ghi trong hợp đồng dịch vụ.
3
Lập nhiệm vụ và đồ án
Quy hoạch chi tiết đầy đủ: lập nhiệm vụ, trình thẩm định, phê duyệt, rồi khảo sát đo đạc và lập đồ án. Tổng mặt bằng: lập bản quy hoạch theo quy trình rút gọn.
4
Lấy ý kiến cộng đồng
Tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư theo quy định, tổng hợp và giải trình các ý kiến.
5
Nộp hồ sơ, theo dõi thẩm định
Nộp hồ sơ, trả lời yêu cầu bổ sung của cơ quan cho đến khi có quyết định phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận.
6
Công bố, cắm mốc, bàn giao
Với quy hoạch chi tiết: công bố quy hoạch, cắm mốc giới theo quy định, bàn giao hồ sơ và kết quả cho anh chị.
Khu đất có vướng mắc chưa hẳn là hết đường. Anh chị gửi giấy tờ qua Zalo, chúng tôi xem và nói rõ làm được hay không trước khi nhận cọc. Công ty không nhận việc tranh chấp đất đai, khởi kiện.
Đất còn là đất nông nghiệp, chưa chuyển mục đích sử dụng, cần sắp thứ tự quy hoạch và thủ tục đất
Chưa có sổ, chỉ có giấy tờ mua bán hoặc giấy viết tay
Sổ đứng tên người khác hoặc qua nhiều đời chủ, chưa sang tên
Diện tích thực tế lệch với diện tích ghi trong sổ
Khu đất nằm giáp ranh hai xã, phường, chưa rõ cấp nào phê duyệt
Hồ sơ quy hoạch từng bị cơ quan nhà nước trả về
Điều khoản dưới đây ghi trong hợp đồng dịch vụ. Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Hồ sơ bị cơ quan nhà nước từ chối vì lý do không do lỗi công ty: xử lý theo từng hợp đồng.
Thanh toán: đặt cọc khi ký hợp đồng, phần còn lại trả khi nhận kết quả. Khách tự hủy giữa chừng thì không hoàn cọc.
Giá dịch vụ: Liên hệ hotline 0907 13 82 83 để được báo sau khi kiểm tra hồ sơ.
Khi khu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã duyệt và không đủ điều kiện làm quy hoạch tổng mặt bằng. Cụm công nghiệp và một số khu chức năng cũng thuộc diện này. Anh chị gửi thông tin khu đất, chúng tôi đối chiếu miễn phí.
Quy hoạch tổng mặt bằng là quy trình rút gọn cho lô đất đủ ba điều kiện: không lập, phê duyệt nhiệm vụ, không thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chỉ cần văn bản chấp thuận của cấp có thẩm quyền. Quy hoạch chi tiết đầy đủ đi qua nhiều bước hơn: nhiệm vụ, thẩm định, phê duyệt, lấy ý kiến cộng đồng, công bố, cắm mốc.
Chưa chắc. Diện tích chỉ là một trong ba điều kiện, và ngưỡng khác nhau theo loại công trình: dưới 2 ha với chung cư, dưới 10 ha với nhà máy, trường học, dưới 5 ha với các trường hợp còn lại. Lô đất còn phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung không cần phân khu) và do một nhà đầu tư thực hiện.
Nhà đầu tư đã được lựa chọn theo pháp luật đầu tư được tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết tại khu vực dự án. Cấp phê duyệt tùy phạm vi khu vực và phân cấp hiện hành của địa phương, từ năm 2026 đã có thay đổi so với trước. Chúng tôi xác định đúng cơ quan khi nhận hồ sơ.
Chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng: không quá 15 ngày kể từ khi cơ quan nhận đủ hồ sơ. Với quy hoạch chi tiết đầy đủ, luật quy định thời gian lập nhiệm vụ không quá 1 tháng và lập quy hoạch không quá 6 tháng; thời gian thẩm định, phê duyệt tùy từng cơ quan và từng dự án. Mốc làm việc của chúng tôi ghi trong hợp đồng.
Mỗi khu đất khác nhau về diện tích, hiện trạng và loại công trình nên chúng tôi không niêm yết giá. Anh chị gọi hotline 0907 13 82 83 để được báo sau khi kiểm tra hồ sơ.
Lập quy hoạch thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án, còn chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục đất đai riêng. Thứ tự làm tùy từng khu đất; chúng tôi xem giấy tờ đất và quy hoạch rồi nói rõ hướng đi trước khi nhận cọc.
Không. Cơ quan nhà nước quyết định phê duyệt hoặc chấp thuận. Chúng tôi làm hồ sơ đúng quy định và theo sát đến khi có kết quả. Hồ sơ bị từ chối vì lý do không do lỗi công ty thì xử lý theo từng hợp đồng.
Khi khu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã duyệt và không đủ điều kiện làm quy hoạch tổng mặt bằng. Cụm công nghiệp và một số khu chức năng cũng thuộc diện này. Anh chị gửi thông tin khu đất, chúng tôi đối chiếu miễn phí.
Quy hoạch tổng mặt bằng là quy trình rút gọn cho lô đất đủ ba điều kiện: không lập, phê duyệt nhiệm vụ, không thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chỉ cần văn bản chấp thuận của cấp có thẩm quyền. Quy hoạch chi tiết đầy đủ đi qua nhiều bước hơn: nhiệm vụ, thẩm định, phê duyệt, lấy ý kiến cộng đồng, công bố, cắm mốc.
Chưa chắc. Diện tích chỉ là một trong ba điều kiện, và ngưỡng khác nhau theo loại công trình: dưới 2 ha với chung cư, dưới 10 ha với nhà máy, trường học, dưới 5 ha với các trường hợp còn lại. Lô đất còn phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung không cần phân khu) và do một nhà đầu tư thực hiện.
Nhà đầu tư đã được lựa chọn theo pháp luật đầu tư được tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết tại khu vực dự án. Cấp phê duyệt tùy phạm vi khu vực và phân cấp hiện hành của địa phương, từ năm 2026 đã có thay đổi so với trước. Chúng tôi xác định đúng cơ quan khi nhận hồ sơ.
Chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng: không quá 15 ngày kể từ khi cơ quan nhận đủ hồ sơ. Với quy hoạch chi tiết đầy đủ, luật quy định thời gian lập nhiệm vụ không quá 1 tháng và lập quy hoạch không quá 6 tháng; thời gian thẩm định, phê duyệt tùy từng cơ quan và từng dự án. Mốc làm việc của chúng tôi ghi trong hợp đồng.
Chúng tôi đối chiếu theo các văn bản dưới đây và kiểm lại bản còn hiệu lực khi nhận hồ sơ.
Văn bản
Văn bản · Nội dung áp dụng
Nội dung áp dụng
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2025), bản hợp nhất số 33/VBHN-VPQH
Điều 3: khu vực phải lập quy hoạch chi tiết, trường hợp lập thiết kế đô thị riêng. Điều 16: trình tự lập, trường hợp không phải lập nhiệm vụ. Điều 17: người tổ chức lập.
Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (hiệu lực từ 01/01/2026)
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật, trong đó có phân cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch.
Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025
Điều 9, Điều 10: khu vực phải lập quy hoạch chi tiết; điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng; thời hạn chấp thuận.
Nghị định số 34/2026/NĐ-CP ngày 22/01/2026
Sửa đổi Nghị định 178/2025: ngưỡng 2 ha, 5 ha, 10 ha của quy hoạch tổng mặt bằng; bỏ ngưỡng 200 ha của khu chức năng; hồ sơ gửi qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
