Nhiều gia đình đến với chúng tôi trong cùng một nỗi lo: bố mẹ tuổi đã cao, muốn phân chia đất cho các con cho êm nhà, nhưng không biết nên cho ngay hay để lại sau, phải làm giấy tờ gì, con nào đứng tên, thửa đất có chia nhỏ được không. Có hai hướng chính: tặng cho khi bố mẹ còn sống, hoặc để lại bằng di chúc và các quy định về thừa kế khi bố mẹ mất. Hai hướng khác nhau về lúc con có tên trên sổ, về thủ tục và về rủi ro, nên chọn đúng ngay từ đầu để khỏi phải làm lại.
Đất phải có sổ: muốn tặng cho thì thửa đất phải có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Đất chưa có sổ thì làm sổ trước, chưa chia được.
Xem đất của ai: đất đứng tên một người nhưng là tài sản chung của vợ chồng thì thường cần cả hai cùng ký; đất riêng thì người đứng tên quyết định. Nếu một trong hai bố mẹ đã mất, phần của người đó phải xử lý theo thừa kế trước, người còn sống không tự tặng cho phần ấy.
Có tranh chấp thì chúng tôi không nhận: anh chị em đang mâu thuẫn, có người phản đối cách chia hoặc đất đang có đơn kiện, hãy nhờ luật sư. Chúng tôi chỉ làm hồ sơ khi cả nhà đã đồng ý.
Cách chia
Điều cần biết
Tặng cho khi bố mẹ còn sống
Lập hợp đồng tặng cho, công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015), rồi đăng ký để con đứng tên trên sổ. Tặng cho xong, thửa đất thuộc về con, bố mẹ không còn quyền định đoạt thửa đó nên chỉ ký khi đã chắc chắn.
Lập di chúc, chia sau khi bố mẹ mất
Bố mẹ giữ nguyên tên trên sổ và toàn quyền với đất đến cuối đời. Di chúc phải đúng điều kiện của Bộ luật Dân sự 2015 mới có giá trị, và một số người thân như con chưa thành niên, cha mẹ, vợ chồng của người mất vẫn có thể được hưởng một phần dù di chúc không nhắc đến. Sau khi bố mẹ mất, người được hưởng làm thủ tục thừa kế để đứng tên.
Không có di chúc, các con tự thỏa thuận
Di sản chia theo hàng thừa kế của pháp luật hoặc theo thỏa thuận giữa những người thừa kế. Khi mọi người đồng ý, họ lập văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng; theo Luật Công chứng 2024 (hiệu lực 01/7/2025), văn bản này chỉ được công chứng sau khi hoàn thành niêm yết và không có khiếu nại. Có người không đồng ý thì thành tranh chấp, công ty không nhận.
Nên chọn cách nào?
Muốn con có tên trên sổ sớm và chia dứt điểm thì cân nhắc tặng cho. Muốn giữ quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng đến cuối đời thì lập di chúc. Còn tùy thửa đất, số người con và quan hệ trong nhà. Chụp sổ gửi Zalo, chúng tôi nói rõ từng hướng trước khi nhận cọc.
Dù chia bằng cách nào, đăng ký đất đai là bắt buộc và gồm đăng ký lần đầu, đăng ký biến động (khoản 1 và khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024). Con chỉ thật sự đứng tên khi hồ sơ được đăng ký vào sổ; giấy chia đất đã ký mà chưa đăng ký thì chưa đủ.
Chia đất êm hay vỡ nhiều khi quyết định ở bước này, trước cả lúc ra công chứng. Biên bản họp gia đình ghi lại ai nhận phần nào, ai đồng ý, có chữ ký hoặc điểm chỉ của bố mẹ và các con. Biên bản không thay được hợp đồng tặng cho, di chúc hay văn bản phân chia di sản: những giấy tờ đó vẫn phải lập và công chứng, chứng thực đúng quy định. Giá trị của biên bản là để cả nhà thống nhất trước, tránh sau này mỗi người hiểu một kiểu.
Ghi rõ từng con nhận thửa nào hoặc phần nào của thửa, theo đúng số thửa, diện tích trên giấy tờ đất.
Ghi rõ phần bố mẹ giữ lại để ở, lo thờ cúng và nuôi dưỡng lúc tuổi già, nếu có.
Con nào không nhận đất mà nhận tiền hoặc tài sản khác thì ghi rõ khoản đó, kèm chữ ký đồng ý của người ấy.
Chỗ nào còn chưa thống nhất thì chưa làm hồ sơ. Gia đình chưa đồng thuận là mầm tranh chấp về sau, và chúng tôi không nhận hồ sơ có tranh chấp.
Bố mẹ có một thửa rộng và muốn mỗi con một phần có sổ riêng thì phải tách thửa. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất phải đã có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên, có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng; các thửa mới tạo ra phải đạt diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng loại đất. Mức tối thiểu mỗi tỉnh một khác, nên chia đều trên giấy chưa chắc đã tách được sổ.
Phần chia ra nhỏ hơn mức tối thiểu của tỉnh thì không tách được sổ riêng: phải đổi cách chia, hoặc để các con đứng chung một sổ.
Không có lối đi ra đường thì khó tách. Từ 01/01/2026 có thể đi qua đất liền kề nếu người dùng đất đó đồng ý (Nghị quyết 254/2025/QH15).
Các con đứng chung một sổ: muốn bán hay thế chấp phần của mình thì phải đăng ký biến động hoặc tách thửa trước (khoản 2 Điều 27); phần không chia được theo phần thì cùng thực hiện hoặc ủy quyền người đại diện.
Lấn ranh, tranh chấp ranh giới giữa các con hoặc với hàng xóm: không tách thửa được và công ty không nhận.
Diện tích tối thiểu, kích thước cạnh và lối đi của từng tỉnh khác nhau. Trước khi nhận hồ sơ, chúng tôi tra quy định của tỉnh nơi có đất.
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân (Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 253/2026/NĐ-CP, từ 01/7/2026). Nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cũng được miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Anh chị nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ như giấy khai sinh. Phí công chứng và lệ phí cấp sổ tính riêng, tách khỏi phí dịch vụ của chúng tôi.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) bản gốc.
Căn cước của bố mẹ và của các con nhận đất.
Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con, thường là giấy khai sinh của từng con.
Giấy chứng nhận kết hôn của bố mẹ, hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi đất đứng tên một người.
Nếu bố hoặc mẹ đã mất: giấy chứng tử và giấy tờ về những người thừa kế.
Biên bản họp gia đình, nếu gia đình đã lập.
Chưa biết nên chia đất theo hướng nào?
Chụp sổ đỏ và giấy tờ của bố mẹ gửi Zalo. Chúng tôi xem miễn phí và nói rõ hướng nào làm được, hướng nào vướng, trước khi nhận cọc. Hotline 0907 13 82 83.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Tặng cho giúp con đứng tên ngay và chia dứt điểm, nhưng bố mẹ mất quyền với thửa đất đã cho. Di chúc giúp bố mẹ giữ quyền đến cuối đời, con chỉ đứng tên sau khi bố mẹ mất và phải qua thủ tục thừa kế. Chọn hướng nào còn tùy tình trạng sổ, số con và quan hệ trong nhà; gửi giấy tờ qua Zalo để chúng tôi tư vấn miễn phí.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024), nên giấy viết tay chưa công chứng không dùng để sang tên. Riêng di chúc viết tay có thể có giá trị nếu đúng điều kiện của Bộ luật Dân sự, vì vậy anh chị đừng tự bỏ đi, hãy gửi chúng tôi xem.
Đất riêng thì người đứng tên có quyền quyết định; đất là tài sản chung của vợ chồng thì thường cần cả hai cùng ký. Nhưng nếu các con còn lại phản đối đến mức khiếu nại hoặc khởi kiện thì đó là tranh chấp: Vina Land Group không nhận tranh chấp, khởi kiện, anh chị nên nhờ luật sư. Nên họp gia đình để thống nhất trước khi làm hồ sơ.
Phần của người đã mất là di sản thừa kế. Những người thừa kế phải khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản (công chứng sau khi hoàn thành niêm yết, theo Luật Công chứng 2024), rồi mới tính đến chuyện mẹ và các con đứng tên hoặc tặng cho lại. Phần thuộc quyền của mẹ thì mẹ quyết định. Có người thừa kế không đồng ý thì thành tranh chấp, công ty không nhận.
Giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo các văn bản ghi ở mục thuế, lệ phí phía trên, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ. Với quan hệ khác như con riêng của vợ hoặc chồng, chúng tôi kiểm tra quy định cho từng trường hợp.
Chỉ tách được khi mỗi thửa mới đạt diện tích tối thiểu và có lối đi theo quy định của tỉnh (Điều 220 Luật Đất đai 2024). Thửa nhỏ quá mức thì các con có thể đứng chung một sổ, hoặc đổi phương án chia. Chúng tôi tra quy định của tỉnh nơi có đất rồi báo trước khi nhận cọc.
Có gói làm nhanh: dự kiến 3–5 ngày làm việc tùy hồ sơ, mốc chính thức ghi trong hợp đồng. Trường hợp thừa kế, số ngày này tính sau thời gian niêm yết.
Không. Kết quả do cơ quan nhà nước quyết định, không ai hứa chắc thay họ. Chúng tôi xem hồ sơ miễn phí và chỉ nhận cọc khi thấy hồ sơ có cơ sở.
Tặng cho giúp con đứng tên ngay và chia dứt điểm, nhưng bố mẹ mất quyền với thửa đất đã cho. Di chúc giúp bố mẹ giữ quyền đến cuối đời, con chỉ đứng tên sau khi bố mẹ mất và phải qua thủ tục thừa kế. Chọn hướng nào còn tùy tình trạng sổ, số con và quan hệ trong nhà; gửi giấy tờ qua Zalo để chúng tôi tư vấn miễn phí.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024), nên giấy viết tay chưa công chứng không dùng để sang tên. Riêng di chúc viết tay có thể có giá trị nếu đúng điều kiện của Bộ luật Dân sự, vì vậy anh chị đừng tự bỏ đi, hãy gửi chúng tôi xem.
Đất riêng thì người đứng tên có quyền quyết định; đất là tài sản chung của vợ chồng thì thường cần cả hai cùng ký. Nhưng nếu các con còn lại phản đối đến mức khiếu nại hoặc khởi kiện thì đó là tranh chấp: Vina Land Group không nhận tranh chấp, khởi kiện, anh chị nên nhờ luật sư. Nên họp gia đình để thống nhất trước khi làm hồ sơ.
Phần của người đã mất là di sản thừa kế. Những người thừa kế phải khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản (công chứng sau khi hoàn thành niêm yết, theo Luật Công chứng 2024), rồi mới tính đến chuyện mẹ và các con đứng tên hoặc tặng cho lại. Phần thuộc quyền của mẹ thì mẹ quyết định. Có người thừa kế không đồng ý thì thành tranh chấp, công ty không nhận.
Giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo các văn bản ghi ở mục thuế, lệ phí phía trên, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ. Với quan hệ khác như con riêng của vợ hoặc chồng, chúng tôi kiểm tra quy định cho từng trường hợp.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — điểm a khoản 3 và khoản 2 Điều 27; khoản 1 Điều 45; khoản 1 và khoản 3 Điều 131; Điều 220.
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 459 (tặng cho bất động sản), Điều 644 (người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc).
Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025) — công chứng văn bản phân chia di sản.
Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 — tài sản chung của vợ chồng.
Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026) — miễn thuế giữa cha mẹ đẻ và con đẻ.
Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ — khoản 10 Điều 10.
Dịch vụ liên quan
Làm trọn gói hồ sơ: tặng cho nhà đất, thừa kế nhà đất. Muốn mỗi con một sổ riêng: tách thửa. Tặng cho người thân có được miễn thuế không: bài tặng cho nhà đất miễn thuế.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
