Đất không giấy tờ là đất gia đình anh chị đang ở hoặc canh tác nhưng chưa có sổ, và cũng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất liệt kê ở Điều 137 Luật Đất đai 2024. Loại đất này được xem xét theo Điều 138, với bốn điều kiện cốt lõi:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai.
Đất không phải đất được giao hoặc cấp không đúng thẩm quyền.
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.
Đủ bốn điều kiện chưa phải là chắc chắn có sổ. Đất còn phải phù hợp quy hoạch và người dùng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu có.
Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia việc xét cấp sổ theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất (khoản 1, 2 và 3). Có ba giai đoạn:
Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980.
Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Ở cả ba giai đoạn đều cần Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Đất bắt đầu dùng sau 01/7/2014, hoặc có dấu hiệu lấn chiếm, giao trái thẩm quyền thì không nằm gọn trong ba giai đoạn này: có thể phải xét theo Điều 139 hoặc Điều 140, hoặc chưa đủ điều kiện. Chúng tôi nói rõ sau khi xem hồ sơ.
Câu trả lời khác nhau theo từng việc. Đây là lý do nhiều gia đình nên làm sổ trước, tính chuyện khác sau:
Bán, tặng cho, thế chấp ngân hàng: chưa làm được. Điều kiện đầu tiên là đất phải có Giấy chứng nhận (điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Bán đất trước khi có sổ còn có thể bị xử phạt hành chính (khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).
Thừa kế: người thừa kế được thực hiện quyền khi đã có sổ hoặc khi đất đủ điều kiện để được cấp sổ (khoản 4 Điều 45). Nghĩa là đất chưa có sổ vẫn có thể có người thừa kế, nhưng phải chứng minh được đất đủ điều kiện cấp sổ.
Tách thửa: điều kiện và diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định (khoản 4 Điều 220). Đất chưa có sổ nên được cấp sổ cho cả thửa trước rồi mới xét tách.
Không có sổ không có nghĩa là không có dấu vết gì. Những thứ dưới đây thường giúp chứng minh đất đã được dùng liên tục, dù không phải là sổ hay giấy chủ quyền:
Căn cước của người đang sử dụng đất và giấy tờ cư trú tại nơi có đất.
Biên lai nộp thuế đất, sổ sách kê khai cũ, giấy tờ của địa phương có nhắc tên người dùng đất.
Hóa đơn điện nước, ảnh chụp theo thời gian, hợp đồng hay giấy tờ khác cho thấy nhà hoặc vườn đã tồn tại từ lâu.
Lời xác nhận của người sống lân cận lâu năm, nếu địa phương yêu cầu.
Món nào còn thiếu, chúng tôi hướng dẫn cách bổ sung ngay trong lần xem hồ sơ đầu tiên.
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sổ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Nghị định này cũng yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thủ tục hành chính đất đai cụ thể (Điều 15), nên cách nộp hồ sơ và giấy tờ phải bổ sung có thể khác nhau giữa các tỉnh.
Loại đất ghi trên sổ không do người dân tự chọn: nếu không có giấy tờ thì loại đất được xác định theo hiện trạng sử dụng (khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
Đất đang tranh chấp ranh giới với hàng xóm, hoặc tranh chấp giữa anh chị em, cha mẹ con cái: chúng tôi không nhận tranh chấp và khởi kiện, anh chị nên hỏi luật sư.
Đất lấn hành lang công trình, lòng đường, vỉa hè: phần lấn thường bị Nhà nước thu hồi chứ không được cấp sổ (khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024).
Đất đã có quyết định thu hồi, đang bị kê biên: chưa thể làm hồ sơ cho đến khi tình trạng này được giải quyết.
Đất do người khác được giao rồi chuyển lại không đúng thủ tục: phải xem từng hồ sơ, vì có thể thuộc nhóm đất giao trái thẩm quyền.
Chưa chắc đất nhà mình thuộc giai đoạn nào?
Chụp những giấy tờ đang có, kể cả giấy tờ cũ rách, gửi qua Zalo. Chúng tôi xem miễn phí và nói rõ khả năng trước khi nhận cọc. Hotline 0907 13 82 83.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Có thể được xét, nếu người đang dùng đất chứng minh được việc sử dụng ổn định theo các mốc ở trên và Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không tranh chấp. Anh chị hãy gom mọi giấy tờ liên quan đến mảnh đất, dù không phải sổ.
Tùy loại đất, hạn mức và thời điểm sử dụng nên mỗi hồ sơ một khác. Người thuộc đối tượng tại điểm a khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP) có thể đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu.
Đất không giấy tờ được xác định loại theo hiện trạng sử dụng (khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra thực tế và đối chiếu với quy hoạch.
Xác nhận không tranh chấp do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. Nếu hàng xóm thật sự phản đối ranh giới thì đó là tranh chấp, phải giải quyết xong mới làm sổ. Chúng tôi không nhận phần giải quyết tranh chấp.
Không. Cơ quan nhà nước quyết định, chúng tôi chỉ nhận cọc khi xem hồ sơ thấy có cơ sở. Nếu đất chưa đủ điều kiện, chúng tôi nói thẳng để anh chị khỏi tốn tiền.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024: khoản 1 và khoản 4 Điều 45; Điều 137 đến Điều 140; khoản 4 Điều 220.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận: điểm a khoản 11 Điều 18, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai: khoản 1 Điều 7. Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026: khoản 2 Điều 14, Điều 15.
Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: khoản 3 Điều 17.
Dịch vụ liên quan
Trọn gói hồ sơ khi đất chưa có sổ: dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu. Đất mua bằng vi bằng hoặc giấy viết tay: bài mua đất vi bằng có làm sổ đỏ được không, bài mua đất giấy tay có làm sổ được không. Muốn chia nhỏ thửa sau khi được cấp sổ: dịch vụ tách thửa, hợp thửa.
Thank you
Your submission has been received! Keep an eye on your phone or email because we will contact you soon.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
