Sổ cấp từ nhiều năm trước thường đo bằng thước dây hoặc vẽ theo bản đồ giấy, nên đo lại bằng máy ngày nay có thể nhỉnh hơn hoặc kém đi vài mét vuông, có khi hàng chục. Có nơi lệch vì sổ ghi theo kê khai, có nơi vì hàng rào, bờ ao, mé sông thay đổi qua nhiều năm.
Cơ quan đăng ký không chỉ nhìn con số. Họ hỏi hai câu: ranh giới thửa đất có thay đổi so với lúc có giấy tờ hoặc lúc cấp sổ không, và có tranh chấp với người liền kề không.
Ranh giới không đổi, không tranh chấp
Khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, dù lớn hơn hay nhỏ hơn sổ cũ (khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024). Đây là trường hợp dễ làm nhất.
Ranh giới có đổi, diện tích thực tế lớn hơn
Phần tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, căn cứ nguồn gốc và quá trình sử dụng. Không phải phần tăng thêm nào cũng được công nhận.
Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ
Nếu ranh giới không đổi và không tranh chấp, sổ cấp đổi theo số đo thực tế. Phần hụt do sạt lở, sụt đất tự nhiên có thể được chỉnh lý bản đồ địa chính khi có văn bản phản ánh của cơ quan quản lý đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 6 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Phần dư do lấn, chiếm hoặc đang tranh chấp
Không được công nhận theo cách trên: diện tích lấn, chiếm không được coi là ranh giới không đổi. Tranh chấp thì chúng tôi không nhận.
Muốn biết đúng trường hợp nào phải xem sổ gốc, bản đồ cũ và hiện trạng. Chúng tôi không hứa chắc làm được: kết quả do cơ quan nhà nước quyết định.
Khi cần số đo mới, người sử dụng đất nhờ đơn vị đo đạc có chức năng lập mảnh trích đo địa chính của thửa đất, rồi nộp kèm hồ sơ cấp đổi hoặc đăng ký biến động tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của Văn phòng. Chi phí đo đạc và lệ phí do tỉnh quy định, chúng tôi không ghi số ở đây.
Khi đo, người sử dụng đất và người dùng đất liền kề phải chỉ ranh giới, mốc giới ngoài thực địa và ký xác nhận (khoản 10 Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Nếu hàng xóm không ký hoặc phản đối ranh giới, hồ sơ trở thành tranh chấp: chúng tôi không nhận, anh chị nên nhờ Ủy ban nhân dân xã hòa giải hoặc gặp luật sư.
Nghĩa vụ tài chính (nếu có) do cơ quan thuế xác định sau khi Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin, tùy nguồn gốc phần diện tích.
Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận bản gốc, kèm sơ đồ thửa đất nếu có.
Căn cước của người đứng tên; giấy kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân nếu sổ đứng tên chung.
Giấy tờ nguồn gốc đất, biên lai nộp thuế đất qua các năm, bản đồ hoặc hồ sơ đo đạc cũ.
Mảnh trích đo địa chính nếu đã đo.
Giấy tờ chứng minh ranh giới không đổi: ảnh hiện trạng, xác nhận của các hộ liền kề nếu có.
Sổ ghi một số, đất đo ra một số khác?
Chụp sổ đỏ và gửi số đo thực tế qua Zalo. Chúng tôi xem miễn phí và nói rõ anh chị thuộc trường hợp nào.
Kiểm tra hồ sơ miễn phí trước khi nhận cọc.
Hoàn 100% tiền cọc nếu công ty vi phạm cam kết trong hợp đồng dịch vụ (trễ thời hạn đã ký hoặc không hoàn thành hồ sơ).
Nếu ranh giới không đổi và không tranh chấp với người liền kề, diện tích được xác định theo số đo thực tế. Nếu ranh giới đã đổi, phần tăng thêm được xem xét cấp sổ theo nguồn gốc và quá trình sử dụng. Kết quả do cơ quan nhà nước quyết định.
Khi ranh giới không đổi, sổ mới sẽ ghi theo số đo thực tế nên nhỏ hơn số cũ. Phần hụt do sạt lở, sụt đất tự nhiên có thể được chỉnh lý bản đồ. Phần hụt do hàng xóm lấn là tranh chấp, chúng tôi không nhận; anh chị cần Ủy ban nhân dân xã hòa giải hoặc luật sư.
Tùy nguồn gốc và từng hồ sơ. Nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định sau khi Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin. Chúng tôi không ghi mức ở đây vì khác nhau theo từng tỉnh và từng trường hợp.
Thông thường chỉ cần mảnh trích đo của riêng thửa đất. Việc đo đạc lập lại bản đồ địa chính cả khu vực là việc của cơ quan nhà nước theo kế hoạch của địa phương.
Có thể. Cấp đổi do đo đạc ghi lại kích thước các cạnh, diện tích và có thể cả số hiệu thửa đất theo bản đồ mới, miễn là ranh giới thửa đất không thay đổi.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024) — khoản 6 Điều 135.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 — Điều 6, khoản 10 Điều 9, Điều 24 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP).
Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 — Điều 15 (Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thủ tục hành chính đất đai cụ thể).
Dịch vụ liên quan
Trọn gói hồ sơ sau khi có số đo mới: dịch vụ cấp đổi, cấp lại sổ đỏ. Muốn chia nhỏ phần đất sau khi đo: dịch vụ tách thửa, hợp thửa. Sổ ghi sai họ tên hoặc số giấy tờ: bài đính chính sổ đỏ.
✅ Cảm ơn anh chị!
Chúng tôi đã nhận được thông tin. Đội ngũ Vina Land Group sẽ liên hệ tư vấn trong thời gian sớm nhất.
